Un cliente nos ha pedido que tiene una oferta de un posible comprador para un local que es de el y de su hermana,Como desconoce el precio nos ha pedido que se lo tasemos. A continuación os muestro un extracto del informe de valoracion
1.3 Finalidad y metodología
El objeto de este informe es conocer el valor actual del local.
Los métodos utilizados para el cálculo son:
- Método de comparación.
- Método de capitalización de renta.
- Método de reposición
Se utilizan 3 métodos por la determinación del valor del inmueble, tanto para disponer de una orquilla de precios como para contrastar los importes obtenidos.
1.4 Limitaciones y dominios.
No se consideran, el porcentaje comunitario es de 2,3%
- COMPROBACIÓN REALIZADA.
2.1 Visita al inmueble.
Se realizo la inspección del local situado el día 12/03/2022 en compañía de los copropietarios que nos facilitaron la entrada e inspección.
2.2 Descripción de la finca.
Se trata de un local comercial que fue utilizado como tienda de material deportivo, consta de de escaparate, aseo mostrador y espacio diáfano.
No dispone de ningún elemento anexo al propio local en el inmueble.
2.3 Estado del local.
El local lleva en desuso unos años, aunque esta en buenas condiciones
2.4 Documento analizada.
Plano y copia simple
2.5 Datos registrables
Se adjunta nota simple.
:
2.6 Localidad.
Sestao localidad de 27.000 habitantes
2.7 Entorno
Se trata de un entorno urbano, donde la actividad principal es servicios e industrial
2.8 Infraestructura del entorno.
Dispone de infraestructuras suficientes.
Evacuación y abastecimiento de aguas.
Suministro de eléctrico.
Alumbrado público.
Las vías de acceso están pavimentadas
2.10 Características del local.
El local tiene una superficie construida de 85 m2, el local tiene un gran escaparate y esta situado en el centro de Sestao confluyendo dos calles céntricas. Ademas de estar a menos de 100 metros de dos plazas.
2.11 Mercado.
El mercado actual de locales esta estabilizado con ligeros incrementos al alza.
2.12 Superficie.
85 metros cuadrados
2.13 Tenencia y Ocupación.
En estos momentos esta desocupado y sin actividad en el mismo desde hace años.
- VALORACION.
3.1 METODO DE COMPARACIÓN.
Los testigos para esta valoración los hemos tomado de fuente de la Web, de acceso de datos y tomando información de inmobiliarias cercanas:
TESTIGOS |
M2 |
PRECIO VENTA |
COEFICIENTE |
PRECIO €/m2 |
| Local plaza del casco | 200 | 3750 | ||
| Local Gran Via | 50 | 3300 | ||
| Lorenzo LLamas | 46 | 2800 | ||
| PRECIO MEDIO | 3.200 |
Según los testigos el precio medio del suelo de los locales en la zona centro de Sestao es de 3.200 €/m2 , No aplicamos ningún coeficiente por ser locales muy cercanos y comerciales.
Calculo de valor del local.
El local en base a las mediciones realizadas durante la visita efectuada tiene una superficie de 85 m2 utiles.
Valor de mercado del local:
85m2 X3.200 €/m2 = 272.000 euros.
3.2 MÉTODO RESIDUAL
COSTE RESIDUAL= valor del suelo+ valor de construcción+ beneficio Promotor.
Valor del suelo.
El valor de repercusión medio del suelo para viviendas en esta zona centro de Sestao es de 1.200 €/m2.
Valor de construcción.
El valor de construcción para locales dependerá mucho del material que estén hechos y la altura que tengan, pero según las características de los locales comerciales estandar oscila entre los 1.300 – 1.500 €/m2.
Beneficio del promotor.
El beneficio del promotor será habitualmente el 18%.
Por lo tanto el coste residual será = 1200 €/m2 + 1.500 €/m2 + 522 € = 3.200 €
Precio del local = 3200 x 85 = 273.000 €
3.3 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
El método de capitalización de rentas es el método mas adecuado para tasar un local por ser un método mercantil muy acorde con el valor de un local comercial. El método se basa en que el valor de un bien es directamente proporcional a la renta que produce.
La renta que se ha estado cobrando por el local fue de 1.000 euros mes. La tasa de capitalización inmobiliaria media es de 5%
1000 euros mes x 12 meses = 12.000/ 5%= 240.000 euros
Precio del local 240.000 euros.
RESUMEN
Entre los tres métodos que hemos utilizado la media aritmética es de 261.000 euros.
VALOR DEL LOCAL 261.000 EUROS
En Bilbao a 12 de Marzo de 2022