INDICE  DEL PRECIO DEL ALQUILER.

El gobierno quiere establecer un índice a los precios del alquiler. Por dos razones una es conocer la evolución de los alquileres y otra es limitar los precios del alquiler.

Como se calcula el precio del alquiler.

El alquiler de un bien tiene un precio que se basa primero en capitalizar la renta que puede producir ese bien de forma inversa es decir a modo de ejemplo si compro un piso y hago una inversión de 200.000 euros, quiero que mi dinero me de una rentabilidad del 5%, ese piso debería de ser alquilado por 10.000 euros año unos 830 euros mes. Esto en realidad no es asi porque hay unos gastos de mantenimiento cuotas comunitarias, impuestos y gestión que se deben de descontar e incluso el periodo de tiempo que se tarda en alquilar también se debe de tener en cuenta.

Muchas veces viviendas con  alquileres altos, que al de unos meses se terminan por alquilar. Esos pisos tienen  alquileres de mercado si descontamos los meses que no se ha cobrado nada aunque parezca que se alquila por precio por encima del mercado.

Ademas si ese piso tiene unas condiciones buenas o el mercado de esa zona por causas exógenas o circunstanciales crezca.,entonces el alquiler se puede incrementar.

Hay un caso como el caso de Venta de Baños, en la provincia de Palencia los alquileres estaban en torno a 250 a 300 euros viviendas normales.Existia vivienda vacia que no se sacaba al mercado de alquiler porque a los propietarios no les interesaba cobrar unos alquileres tan bajos por el trabajo que pudiera dar el gestionar el alquiler o porque necesitaban unas pequeñas reformas antes de poder alquilar.

Pues cuando se empezó a construirse el tren de alta velocidad salieron viviendas al mercado porque interesaba su alquiler. El precio entonces era de 1000 euros mes.

Una pregunta que nos hacemos es si ese índice tendrá en cuénta las viviendas que no salen al mercado porque aunque salgan nadie las quiere por estar en sitios apartados o en zonas donde viven  personas que no necesiten una vivienda.

 

Indice del Gobierno

Pero volvamos al Gobierno si una de las primeras razones de calcular este índice es conocer los precios del alquiler eso ya lo tiene con solo mirar las paginas de alquileres de vivienda.

Y la segunda de las razones es limitar los precios del alquiler, es aquí donde el error es mayúsculo. Se hizo en Berlin y lo que ocurrió fue que subió el precio.

Pero es que ademas el propietario puede alquilar habitaciones en vez de  la vivienda, o cobrar en negro.

Yo como propietario le digo al inquilino me pagas X de renta y B en negro, todos los meses y si no lo haces no te renuevo. O te cobro la renta que estipula el gobierno pero me adelantas una cantidad en negro si quieres que te alquile. Esto que a nadie le pille de sorpresa cuando estuvimos buscando oficina una de las propuestas por parte de un propietario fue me das tanto en concepto de renta y otra cantidad en negro. Evidentemente le manifestamos que VERDES LAS HAN SEGADO.

O también, llegar a un acuerdo con el inquilino en contrato de alquiler y firmar otro contrato con un servicio como puede ser de gestión de alquiler que lo pagara el inquilino y no será mas que para incrementar el alquiler.

No quiero dar ideas, pero seguro que existirá una imaginación legal que será desde un contrato de usufructo u otras formas hasta la infinidad de ingeniería jurídica que se salte el índice de precios que el gobierno imponga.

Una cosa que desde nuestro criterio nos choca, es si dos personas adultas uno propietario de una vivienda y otro con una necesidad de vivienda. Los dos en uso de sus facultades no pueden llegar a un acuerdo económico sin que nadie tengan que intervenir. Si el alquiler es abusivo el inquilino lo que hara es ir a otra zona donde los alquileres sean mas acordes a su realidad. Porque si el alquiler es abusivo es porque alguien esta dispuesto a pagarlo. Y eso son las leyes del mercado.

O también algo que es habitual el que el propietario elija al inquilino por ejemplo que este no tenga mascotas, que no sean estudiantes u otras consideraciones que el propietario lo tenga como una razón poderosa para alquilar o para condicionar la renta.

Pero en el fondo lo mas importante desde el punto de vista efectivo,  porque el Gobierno quiere intervenir los precios si esto solo ha funcionado históricamente de forma muy provisional porque a la larga cuando se han intervenido los precios por ejemplo del pan lo que ocurrió fue escasez.

Hay una anécdota de los años 60 del siglo pasado. Un alto cargo de la URSS visito Inglaterra e iba acompañado con funcionarios del gobierno ingles y cuando le llevaban por Londres , estos le preguntan si después de todo lo que ha visto en Londres quiere ver especialmente algo, se esperaban que dijera algún museo o palacio. El líder ruso les dijo que quería conocer al jefe de los panaderos de Londres. Porque de todas la panaderías que había visto en Londres todas estaban surtidas de pan en abundancia.

Se quedo ojiplatico cuando le dijeron que no había ningún jefe de panaderos y que estuvieran llenas las panaderías para ellos no era sorprendente.

El intervenir en un mercado es un error enorme y siempre con efectos contrarios a los deseados , solo hace falta hablar con personas que vivieron los años del estraperlo, esos años los mercados estaban intervenidos y la escasez era enorme, el mercado del trigo estaba intervenido y la gente pasaba hambre de hecho murió mucha gente por ello.

¿Cuando acabo el estraperlo?

Cuando los mercados se liberalizaron.

Conozco un rumano que vivio la época comunista y en su casa todos trabajaban en una fabrica que les daba un sueldo pero iban a la tienda y estaba vacía. Tenían dinero en papel que no valia para comprar nada.Rumania es un gran productor de cereales pero la gente no tenia pan en la tienda.

Por eso cuando se intervienen mercados tan dinámicos como puede ser el de alquiler lo que se va a conseguir es que menos vivienda salga al mercado con lo que se incrementaran los precios de forma poco ortodoxa.Y se harán triquiñuelas legales para que aunque lo que figure en el contrato de alquiler sea la renta el inquilino firmara otro contrato donde se pagara por unos servicios inexistentes como puede ser de gestión u otros que harán que el alquiler se incremente y el dinero negro tambien.

Una  forma de agilizar el mercado de alquiler es dar ayudas a ciertos  inquilinos y que esas ayudas estén condicionadas a zonas donde el alquiler es barato por ser zonas alejadas o poco pobladas y a inquilinos con hijos e.t.c

O construir mas vivienda donde el alquiler sea mas demandado.

Pero lo mejor es no hacer nada el propio mercado se regulara encontrando el equilibrio.

La regulación de los mercados a la larga lo que hace es escasez y subir los precios.