Un Ayuntamiento nos ha pedido que calculemos el canon del bar de jubilados porque lo quieren sacar a concurso, os envio un extracto del informe de analisis del canon
INFORME DE VALORACIÓN
FINALIDAD DE LA
El documento que se redacta tiene la finalidad de calcular el valor del canon que se debe de aparecer, en la licitación de un concurso publico para la concesión del bar de jubilados de la localidad de xxxxxxx.
- DENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
TIPO: Local de jubilados,
LOCALIDAD: Xxxxxxxxx
PROVINCIA: Bizkaia
3º.PROCEDIMIENTO DE TRABAJO.
l negocio de bar de jubilados, es un negocio con un componente social y además de ser una actividad hostelera. Se pude considerar un negocio singular.El problema es que para el calculo de la rentabilidad de este tipo de negocios,no hay datos, por lo que hemos pedido información a otros hogares de jubilados y a técnicos municipales que conocen estos expedientes. Ha sido un trabajo de campo en distintos municipios de Bizkaia, Alava y La Rioja, tambien nos han facilitado información un autonomo que ha tenido varios bares.
Ademas de los datos que nos ha proporcionado el Ayuntamiento de la facturación de los últimos que accedieron al bar.
Al final del informe se informara de soluciones alternativas que en otros Ayuntamientos se están planteando.
4ªTRABAJO DE CAMPO.
Hemos hecho un trabajo de recabar información, de forma presencial y tambien telefónica en distintos ayuntamientos. Empezamos con un Ayuntamiento de Alava porque además de la información telefónica nos enviaron documentación sobre el histórico y la valoracion que hicieron en un informe municipal.
Ayuntamiento de Alava
Tuvieron problemas con dos personas que estuvieron en el bar de jubilados se fue al juzgado y perdió el ayuntamiento ahora tiene un convenio con la asociación del jubilados y ellos se ocupan de buscar el hostelero. Es una situación que no les gusta porque bordea la legalidad y hay un segundo contrato de la asociación con el hostelero que no lo controlan.Ademas saben que ya ha pasado por el bar varios hosteleros
El técnico municipal nos ha entregado el informe económico que hicieron después de perder el juicio adjunto un extracto de este informe porque es una visión municipal que puede ayudar a entender la problemática sobre esta actividad.
RESUMEN DE UN INFORME MUNICIPAL SOBRE ELHOGAR DEL JUBILADO
ANTECEDENTES
Este servicio de cafetería se reguló inicialmente mediante contrato de concesión en arriendo, tras procedimiento abierto, adjudicándose por resolución de Alcaldía (Decreto nº 11XXXXG) el XXX de junio de 2011, a un precio anual de 3.600,00 euros, más el IVA correspondiente y actualización anual según IPC. Junto a este precio se repercutía a las arrendatarias el coste de los consumos energéticos, expresamente luz y agua.
Posteriormente, habida cuenta del uso limitado del espacio que se demandaba a las adjudicatarias, según se recoge en el convenio de novación contractual relativo a la gestión del centro “XXXXXX” firmado el 25 de febrero de 2013, se redujo en un 38,53 % la repercusión de los consumos energéticos a abonar por las adjudicatarias.
En Junta de Gobierno Local de 30 de noviembre de 2017 el contrato se rescindió de mutuo acuerdo, debiendo abonar el Ayuntamiento una indemnización de 9.298,02 euros a las adjudicatarias.
En Junta de Gobierno Local de 21 de diciembre de 2017, el Ayuntamiento deXXXXX cedió a la asociación XXXXXX el espacio de cafetería del XXXXX, que pasó a ser responsabilidad de esta asociación. Desde entonces, la asociación XXXXX ha adjudicado ya en dos ocasiones a diferentes hosteleros el mencionado servicio de bar cafetería. En ambos casos no se ha cobrado precio alguno a los adjudicatarios de este servicio, ni siquiera la repercusión de los consumos energéticos
Valoración de las repercusiones del contrato en la estabilidad y sostenibilidad financiera, según el art. 7.3. de la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera
El servicio se plantea una duración de tres años más dos prórrogas de un año. En estos cinco años posibles de duración del contrato, se contempla un coste máximo anual para el Ayuntamiento equiparable a los consumos que genera este equipamiento, y que el Ayuntamiento de XXXX viene asumiendo desde su apertura, y que el presente contrato no contempla repercutir al o la adjudicataria.
El coste de los consumos de este espacio durante el 2018 ascendió a 8.173,21 euros de electricidad y 183,16 euros de agua. No existe suministro de gas.
Por otra parte, en el caso de adjudicar el servicio al precio mínimo previsto, los ingresos serían inexistentes o meramente simbólicos. Tal es la circunstancia en la que se presta el servicio en los dos últimos años, sin repercusión alguna a la estabilidad y sostenibilidad financiera. Sin embargo, es obligado mencionar que el o la futura adjudicataria, con la firma del contrato, se obliga a las labores de apertura, cierre, cuidado, mantenimiento y limpieza de la instalación municipal del “XXXXXXX”, con una superficie útil de 406,47 m2, con un horario mínimo de 10:00 h. a 21:00 h. y de martes a domingo, pudiendo cerrar por vacaciones durante la segunda quincena de agosto y cuatro días singulares a lo largo del año. Es decir, con la adjudicación del servicio público de hostelería del que es objeto este contrato, se exigen unas 3.200 horas anuales de labor de conserjería, mantenimiento y limpieza.
Por lo tanto, la valoración económica de las labores mencionadas en las condiciones descritas, compensan la ausencia de ingresos en forma de canon, o la existencia de un canon simbólico y aseguran los principios de estabilidad presupuestaria y sostenibilidad financiera exigidos por el art. 7.3 de la ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera.
Otros ayuntamientos.
Ayuntamiento de Bizkaia,
Según el técnico municipal se le paga un canon al que lleva el bar y no quiere saber nada han tenido muchos problemas. Con respecto al canon que paga el ayuntamiento no me lo ha dicho
Ayuntamiento de Bizkaia
Hemos hablado con el que lleva el bar y según el se debe de pagar al que coja el bar , porque el que entre no se quedara.De hecho esta persona esta deseando que se acabe el contrato para dejarlo.
El resto de los ayuntamientos es mas de lo mismo, incluso hemos contactado con un ayuntamiento de la Rioja y pasa lo mismo.Los técnicos municipales encargados de estos expedientes no hablan con alegría de estos servicios sino mas bien o no hablan o lo hacen mal.
Hemos pedido información a una persona que ha tenido varios bares y cuando ha visto los precios nos ha manifestado que son muy bajos.
Como resumen un dato común en todos los ayuntamientos que hemos entrevistado al que lleva este tema, nos manifesta que el que ha cogido el bar no repite y además durante el periodo que lo han tenido ha habido problemas.
Hemos visto también que hay bares de jubilados que solo tienen el nombre son bares restaurantes que están en los centros de los pueblos y la clientela mayoritariamente no son jubilados. Esto puede crear malestar en el sector local de la hostelería y no ser el objeto del servicio.
A modo de curiosidad uno de los técnicos municipales que es responsable del area económica nos manifestó que el propuso que dentro del hogar de jubilado se colocaran maquinas de refrescos y café y los propios jubilados se encargarían de abrir y cerrar el local De esta manera el ayuntamiento no intervendría en una actividad que siempre les ha dado quebraderos de cabeza.La verdad es que puede ser una opción, mas adelante profundizaremos sobre esta idea.
- CALCULO DE LA RENTABILIDAD DE UN BAR.
La rentabilidad de un bar normal son los ingresos menos los gastos. Los ingresos son las ventas de bebida y los costes, son fijos mas costes variables, coste de producto personal seguros e.tc.
En el caso que nos ocupa los gastos de luz agua mantenimiento son por cuenta del Ayuntamiento por lo que los costos serian el sueldo de la persona que firme el contrato, materia prima y varios.(personal autónomos, seguros y la materia prima).
5.1Coste de personal.
Sobre este apartado es necesario plantearse la necesidad o no de una persona para poder llevar a cabo la actividad.
El horario que se exige de apertura al publico es de 8 horas. Esto es lo que debe estar abierto pero la realidad es que antes de abrir hay que limpiar el local, y cuando se cierra hay que recogerlo, por lo que las horas en realidad son 10 horas.La totalidad de horas anuales es de 2.400 horas si el sábado abre.
Sobre el personal que necesita el bar de jubilados de Derio,es una persona a jornada completa y una ayudante a media jornada o una empresa que limpie, recoja el bar o tambien nada de lo anterior y la persona que entre lo haga todo.
Teniendo en cuenta lo anterior podemos plantar tres escenarios o que se contrate una empresa de limpieza para esas dos horas, que se contrate un empleado o que lo haga la persona que esta en el local.
Primer escenario
En este caso seria una persona que estaría las 8 horas diarias y una empresa que limpiaría y recogiera el bar antes de la apertura, en esto caso serian dos horas de limpieza con unos gastos de 20 euros dia en limpieza.
En resumen los gastos fijos serian el sueldo de la persona que es la que arrienda el local que lo podemos considera un sueldo bruto en 2000 euros estando en esta cifra incluida la tasa de autónomos, seguros e.t.c. mas 20 euros diarios de limpieza que hacen unos 400 euros mes. Por lo que el total de gastos serian de 2.400 euros mes.
Segundo escenario.
Se contrate una persona a media jornada que ayude ,En este caso los gastos serian de 2000 euros del salario mas 1300 euros ( pagas extras, seguros sociales días de fiesta e.t.c.) mes de una persona media jornada.
El total seria de 3.300 euros mes.
Esta es la opción mas común porque la persona responsable de el bar tiene que tener tiempo para ir al banco, hacer compras e.t.c.
Tercer escenario
La persona que arriende el local, que se ocupe de todo, es decir que trabaje las 10 horas. Esto desde el punto de vista social no estaría bien visto y el ayuntamiento seria participe de un horario que se podría entender como explotación laboral.
Unido a lo anterior no tiene viabilidad porque además de los trabajos de hostelería, la persona que entre necesita tiempo para hacer gestiones y compras.
De los tres escenarios el segundo es mas el habitual
5.2 CALCULO DEL BENEFICIO.
Materias primas.
En el mundo de la hostelería el coste de las materias primas se computa como un 25 % de la facturación, por ejemplo una botella de vino que cuesta 3 euros y el vino se vende a 1,5 euros teniendo en cuenta que se pueden servir 8 vinos, el ingreso por botella es de 12 euros. Estos son cifras aceptadas por el sector.
En el caso que nos ocupa no es asi, los precios están en el pliego de condiciones y en el caso del vino el precio de venta para los jubilados es de 0,70 por lo que por botella el ingreso es de 5,6 euros siendo el coste de 3 euros por botella, entonces el porcentaje seria de 50 % es decir el doble de el coste de las materias primas.Con lo que podemos aceptar un 50% de coste de las materias primas sobre facturación.Esto es asi porque los precios son los que el Ayuntamiento exige que como se puede ya ver son escasos.
Ingresos y gastos.
En esta apartado nos basamos en la información que nos ha facilitado el Ayuntamiento que contrato los servicios de la empresa sssssssss durante unos meses para el servicio de camarero, la empresa facturaba al Ayuntamiento por sus servicios y la recaudación la entregaba al Ayuntamiento.
Coste del servicio de la empresa ssssssssss
158,24 € al día + IVA
SEPTIEMBRE: 158,24 X 30 = 4.747,2 + IVA = 5.743
OCTUBRE: 158,24 X 31 = 4.905,44 + IVA = 5.125
NOVIEMBRE: 158,24 X 30 = 4.747,2 + IVA =5.743
DICIEMBRE: 158,24 X 31 = 4.905,44 + IVA =5.125
Ingresos que recaudo y envio al Ayuntamiento.
Ingresos de enero 2245/31=72 euros dia
Ingresos de febrero 5140/29=177 euros dia
Ingresos de marzo 2475/31 =79 euros dia
Media diaria. 109 euros dia.
Comparando ambas tablas los gastos superan a los ingresos a excepción del mes de febrero.Tambien es verdad que los gastos son los de una empresa que tiene costes fijos mayores que un autónomo puede o no tener y un beneficio empresarial que un autónomo puede o no tener, de hecho la hora de esta empresa según la factura es de 19,78 euros/ hora.
5.3 INGRESO POR HORA Y POR AÑO.
La persona o personas que estén el bar estarán 2.200 horas al año.Los ingresos diarios según las cifras facilitadas son de 109 euros por lo que siendo 10 horas el horario, el ingreso por hora seria redondeando de 10 euros.
El ingreso mensual si tenemos en cuenta que los sabadosy domingos permanece cerrado. Es de 2000 euros.
El ingreso anual es de 22.000 euros.
5.4 CALCULO DEL BENEFICIO.
Como ya lo estamos viendo el beneficio no existe.
Primer escenario una empresa que limpie y el que acceda este 8 horas. El coste es de 2.400 euros mes
Si los ingresos son de 2000 euros mes, hay una perdida mensual de 400 euros mes.
El segundo escenario es además de la persona que acceda al contrato hay otra persona contratada a media jornada. El costo de este escenario es de 3.300 euros mes.La perdida seria de 1.300 euros mes
El tercer escenario técnicamente es inviable por las horas. El calculo es de que no hay perdidas los ingresos cubren a los gastos.
6ª CALCULO DEL CANON.
En el primer escenario el canon seria de que el ayuntamiento pagara, es decir un canon negativo de 400 euros mes. En el segundo de 1.300 euros mes y en el tercero el canon seria cero euros mes.
El canon real oscilaría entre menos 400 y menos 1.300 euros mes. Propondremos una media de estas cifras.
7ª RESUMEN.
Hay una diferencia de visión en este asunto por un lado el Ayuntamiento ve e servico como una actividad con un componente social, visión muy distinta a la persona que acceda al contrato que lo debe de ver como una actividad económica.Por esto surgen las discrepancias y los problemas.
De toda la información que nos ha dado el trabajo de campo y de las cifras que hemos utilizado para los cálculos. Hay dos de las opciones que se pueden plantear por lo menos a modo de prueba. Una es que sea la asociación de jubilados quien gestione el local, con lo que los gastos serian la limpieza y mantenimiento del local por parte del Ayuntamiento. Y otra la opción de maquinas que suministren café refrescos.El coste de limpieza y mantenimiento para el Ayuntamiento, puede ser financiado por la recaudación de las maquinas
Si optamos por el concurso el canon debe de ser negativo y estar comprendió entre los menos 400 euros y menos 1.300 euros.
Aunque lo mas importante en todo este asunto es el factor humano, porque a fin de cuentas es un negocio de servicios y depende de la habilidad, experiencia y actitudes de la persona que acceda. Por eso si recomiendo que en la clausulas de los pliegos se valore experiencia, recomendaciones e.t.c.Por ser lo mas importante.
Otra de las situaciones que se pueden dar, es que la función social a la que va destinado sea real y no que se convierta en un bar barato con una clientela no jubilada. Sobre esto el ayuntamiento no lo puede controlar , pero si en los pliegos se puede poner una clausula que siempre la clientela sea mayoritariamente jubilada.
8ª -CONCLUSIONES.
El Ayuntamiento debe de entender que los pliegos deben de hacerse con la idea que sea un negocio y la persona que gane el concurso pueda ganar dinero. Si no es asi o lo va a dejar o va a dar mal servicio y la queja será permanente porque se sentirá engañado.
Propongo un canon que oscile entre menos 400 euros y menos 1.300 mensual.