PERITAJE DE VOLUMEN QUE OCUPA UN ASCENSOR

Un cliente nos ha contratado porque tiene una lonja y la comunidad va a realizar un ascensor el hueco del ascensor le va a ocupar una parte del techo y quiere saber cuanto vale la ocupacion, A continucion os muestro un extracto del informe.

 

1. FINALIDAD DE LA

 

El documento que se redacta tiene la finalidad de dar a conocer el valor de una expropiación parcial de un local comercial, necesaria para una obra de ascensor en el edificio ubicado en la callexxxxx numero x de Gernika.

 

 

 

2. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

 

TIPO:                   Lonja

SITUACIÓN:       C/xxxxxxxxxxxxxxx

LOCALIDAD:      Gernika

 

PROVINCIA:       Bizkaia

 

 

 

 

 

2º.1 LIMITACIONES DE DOMINIO

 

La finca no tiene limitaciones conocidas

 

 

 

3. COMPROBACIONES REALIZADAS

 

 

Se realiza una visita el día 22/06/2023.

 

 

Se han consultado en una base de datos, en páginas web de compra venta y se ha solicitado información de dos inmobiliaria de la zona

 

 

3.1.- Detalle de la finca.

 

Es un local comercial que se encuentra en la actualidad en venta o alquiler, el local fue un antiguo almacen de muebles tiene una superficie de 150 metros cuadrados.

3.2.- Datos Catastro

 

No se facilitan

TOMO

LIBRO

FOLIO

FINCA

 

 

 

4. LOCALIDAD

 

 

El local, esta ubicado en la localidad de Gernika con una población de 16.000 habitantes. Siendo su crecimiento estable

 

5. VALORACIÓN

 

Lo que se va a expropiar es un volumen que será el foso del ascensor, este volumen será de unos 5 m³de la lonja.Pero el daño mayor que se va a producir es la ocupación de la lonja durante las obras del ascensor. Durante ese periodo la lonja ni puede ser alquilada ni utilizada.El periodo medio de las obras de un ascensor es un año.

Por lo que la valoración será doble por un lado se valorara el volumen perdido del local por el ascensor y por otro un año que el local no puede ser ni vendido ni alquilado ni

 

 

utilizado por el propietario, esto lo estableceremos como un alquiler perdido.

Para ello nos basaremos en que  el propietario ha puesto en venta la lonja en 75.000 euros y para el calculo del alquiler del local utilizaremos el método de comparación  lo que nos dara un valor de la renta que se puede pagar por el local.

MÉTODO DE COMPARACION.

 

Pagina idealista

1º testigo

 

Alquiler de Local en calle Erriabarrena, 1

Gernika-Lumo Ver mapa

500 €/mes

36 m²13,89 €/m

 

2º testigo

 

Alquiler de Local o nave en Gernika-Lumo

Busturialdea, Vizcaya Ver mapa

1.680 €/mes

169 m²9,94 €/m²

 

3º testigo

 

Alquiler de Local o nave en calle Portu, 4 -2

Gernika-Lumo Ver mapa

320 €/mes

26 m²12,31 €/m²

 

4º testigo

 

Alquiler de Local en don tello, 20

Gernika-Lumo Ver mapa

650 €/mes

Fianza de 2 meses

120 m²5,42 €/m²

 

5º testigo

 

Alquiler de Local en mestikabaso, 21

Gernika-Lumo Ver mapa

350 €/mes

Fianza de 2 meses

41 m²8,54 €/m

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resumen de los testigos y precio medio

 

TESTIGO	PRECIO METRO
Testigo 1	13,89
Testigo 2	9,94
Testigo 3	12,31
Testigo 4	5,42
Testigo 5	8,54
PRECIO MEDIO	10,02

 

Teniendo en cuenta que  el local es de 150 metros su valor de alquiler según este método seria de :

 

10,02 x 150 =1.500 euros/ mes

 

RENTA ANUAL =18.000 EUROS

 

VALORACION DEL VOLUMEN..

 

 

La perdida por el foso del local va a ser de10 m² cuadrados de superficie por una profundidad de 0,5 ml lo que nos da un volumen de 5m³

El local tiene una altura media de 3,20 metros y la superficie es de 150 m² por lo que su volumen seria de 480m³ El local esta en venta en 75.000 euros por lo que el metro cubico del local vale 156 euros/ m³

Lo que se va a expropiar es 5 m³ entonces el valor de lo expropiado es

 

156 euros/ m³x5m³ = 780 euros.

 

 

Ademas al finalizar la obra se deberá de limpiar el local por lo que añadiremos una partida del limpieza fin de obra de 500 euros.

 

 

Resumen.

 

Valor de perdida de utilidad de la lonja durante las obras 18.000 euros

Valor del espacio expropiado 780 euros.

Limpieza fin de obra 500 euros

 

Total 19.280 euros.

 

 Al final lo que nos encontramos es que la ocupacion del local durante un año va aser total y durante ese año el propietario del local no va a poder hacer nada con el 

Esto es algo que la comunidad dificilmente aceptara y es los perjuicios que el propietario de la lonja va a sufrir.

Hay un aspecto en esto que es, la lonja fue un antiguo almacen que tenia muebles en la actualidad tiene enseres varios. El dueño de la lonja ha dejado una llave y tiene miedo que le falten cosas, es algo a tener en cuenta puede que de todo lo que tiene algo le termine por faltar. Esto que es especulativo es importante pero lo que no es especulativo es que la lonja durante una año minimo no se va a poder hacer nada con ella .