Daño en vivienda que no se puede vender por tener un vicio oculto

PERITACION DE VICIOS OCULTOS EN VIVIENDAS.

La peritación de vicios ocultos en las viviendas empieza siempre con una frase del antiguo propietario YO NO SABIA NADA………………………..

La contratación pericial suele ser por parte del comprador que cuando entra en la vivienda se encuentra con el problema  que muchas veces mas bien es un problemón.Por eso recomendamos siempre contratar un perito para verificar la vivienda antes de hacer la compra.

Muchas veces el antiguo propietario dice pero yo eso ya lo dije………., y es posible que lo dijera pero el problema es que lo dijo y no lo dejara escrito por si acaso porque si antes de la venta el vendedor avisa que la vivienda o el local tiene una serie de problemas y lo da por escrito la información el problema deja de ser reclamable por parte del nuevo dueño porque este ya tenia conocimiento del problema y además seguro que hubo un descuento en el precio de venta.

Antes de seguir merece la pena comentar algo que algunas inmobiliarias callan y es no decir nada de esos fallos que tiene el inmueble. Esto además de ser poco  ético,puede que el nuevo propietario reclame tambien a la inmobiliaria. Me acuerdo una vez que fui a tasar un piso para una herencia y me lo enseño una empleada de  la inmobiliaria, en la vivienda cuando la estaba inspeccionando había una alfombra muy grande en el salón,le pregunte a la de la inmobiliaria van a dejar la alfombra en la vivienda al nuevo propietario y me contesta que no cuando andando por encima de la alfombra me tropiezo porque había un socavon en el suelo. La de la inmobiliaria me comento que la alfombra se coloco para tapar el socavon y no se dieran cuenta los compradores  o mas bien los posibles compradores que les iban a engañar

No se que paso después de la venta pero si el comprador se siente engañado que tenga por seguro la inmobiliaria que tambien a ellos les van a llevar al juzgado.Porque hacer lo que hicieron el tapar un agujero con una alfombra no deja de ser mas que un engaño, ni siquiera es un vicio oculto.

Antes de seguir y aprovechando que ha salido el termino de vicio oculto, es obligado informar que dice la ley sobre lo que es un vicio oculto

Según la ley

El artículo 1484 del Código Civil hace referencia a los “defectos” de la cosa vendida, que “hacen impropia para el uso a que se destina” o que “disminuyen de tal modo este uso, que de haberlos conocido el comprador, no la habría comprado o habría dado menos precio por ella”

Mas información en

https://sierraabogados.es/blog/vicios-ocultos/

La ley define vicio oculto,pero cuando nos encontramos en una situación como la de que se tape con una alfombra un agujero en el suelo del salón,es o no es vicio oculto.

Evidentemente no es un vicio oculto sino mas bien es un engaño y esto entraría en otra categoría legal.

Quiero decir esto porque muchas veces el vicio oculto no es tal sino que el vendedor lo sabe perfectamente, la inmobiliaria tambien porque son profesionales y el comprador se da cuente del vicio oculto cuando entra en la vivienda.

Por eso llamar oculto es decir mucho porque no es oculto sino que es camuflado y conocido por el vendedor.

Hay algo que tambien es parecido y es un vicio oculto comunitario desarrollaremos esto en otro momento y es cuando  la comunidad tiene un problema por ejemplo estructural es decir en breve la comunidad tiene que acometer unas obras imprescindibles y necesarias y un comprador de una vivienda no sabe nada de los nuevos gastos a los que se tiene que enfrentar.Pero esto ya hablaremos en otro momento.

Volviendo a la definición de vicio oculto, la mayoría de las veces lo de oculto solo es para una parte del contrato es decir para el comprador.

Que debería de hacer el vendedor de una vivienda por ejemplo con un vicio oculto antes de ponerla a la venta.

Recomendamos dos actuaciones que son posibles y se va a librar de cualquier reclamacion posterior.

• Pueder arreglar el vicio oculto y luego venderla
• Puede informar al posible comprador del fallo valorarlo y descontar del precio de compra.

Cualquiera de las dos alternativas que tengan luz y taquígrafos es decir que se puedan  dar constancia por escrito y que sean conocidas por todas las partes.

Porque como decíamos al principio el vendedor de buena fe puede informar del vicio oculto y luego el comprador de mala fe una vez realizada la venta  reclamarle esos daños, no es la primera vez que veo eso.

Es bastante habitual que un comprador una vez que ha hecho uso de lo comprado no le guste, eso pasa mucho con los autos compramos un auto con mucha ilusión  y creyendo que hemos comprado algo especial y al de poco tiempo de usarlo nos damos cuenta mas bien sentimos que no es lo que habíamos pensado y empezamos a ver pegas si lo pudiéramos devolver lo haríamos sin lugar a dudas.

Y es en esos momentos cuando las pegas se las reclamamos al comprador porque algo que al principio no tiene para el comprador importancia en esos momentos que nos hemos cansado con lo comprado y empezamos a ver fallos por todos los lados necesitamos un culpable y ese es el vendedor.

Por eso recomendamos al vendedor que si avisa de los fallos lo deje por escrito y que haya constancia por parte del comprador de que esta perfectamente informado.

En la definición  de vicio oculto para mi hay algo que me chirria imaginemos y eso pasa en los autos que el vendedor de buena fe vende algo por ejemplo un auto y este tiene tocada la caja de cambios pero el vendedor no lo sabe, mi pregunta es porque se tiene que hacer cargo de la reparacion posterior el vendedor de algo que no lo sabia. Y es que se puede dar el caso que la reparación valga mas que lo vendido o se puede dar el caso que en la venta se plantee en vez de vender el auto venderlo como piezas.

Los problemas de vicios ocultos en viviendas cada dia son mas comunes porque el parque inmobiliario  es cada vez mas viejo y los arreglos de comunidad tienen una característica que se elige hacer las obras mas baratas o apaños que no valen para mucho, Tengo un caso reciente que un vecino quiere vender su vivienda pero tiene filtraciones por la fachada. La comunidad ha contratado una empresa que colgados con cuerdas ha arreglado la fachada evidentemente no ha hecho nada porque un arreglo de fachada no puede ser puntual sino que debe de ser integral. El caso es  que siguen las filtraciones y la comunidad se agarra que ellos ya han enviado una empresa para reparar la fachada, pero sigue entrando agua por la pared lo que supone al propietario que no puede vender el piso porque si lo vendiera tiene un problema de vicio oculto que el nuevo propietario se lo reclamaría si no lo dijera, pero es mas si se lo dice a los futuros compradores el precio de la vivienda baja o no se vende hasta que no se solucione el problema de la fachada.

En este caso se puede dar un engaño que el vendedor diga que no sabia nada cuando se va  a demostrar que es falso porque tiene a todos los vecinos diciendo lo contrario o que tenga que bajar el precio por algo que no es responsabilidad suya.

En cualquier esto es muy habitual las comunidades cuando hacen obras eligen lo mas barato y obras que son muy escasas con el verdadero problema.

Como resumen final y a modo de recomendación antes de comprar una vivienda de la misma forma que muchos compradores van con un mecanico en la compra de un auto no estaría demás ir con un perito que inspeccione la vivienda.