Hemos realizado una valoracion a un cliente que quiere alquilar a otro cliente la cubierta para colocar unas placas solares. Ademas de utilizar la cubierta de 50.000 metros utilizara un local de unos 100 metros.
A continuacion os muestro un extracto del informe
INFORME DE VALORACIÓN
FINALIDAD DE LA
El documento que se redacta tiene la finalidad de dar a conocer el valor de alquiler de una superficie del edificio xxx que irá destinada a una instalación fotovoltaica.
- IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
TIPO: Cubierta
SITUACIÓN: Edificio xxxxx
LOCALIDAD: Barakaldo
PROVINCIA: Bizkaia
2º.1 LIMITACIONES DE DOMINIO
La Finca no tiene limitaciones conocidas
- COMPROBACIONES REALIZADAS
Se realizan una visita el día 20/12/2024.
Se han consultado en una base de datos, en páginas web de compra venta y se ha solicitado información de dos inmobiliaria de la zona, además de a empresas fotovoltaicas.
3.1.- Detalle de la finca.
La finca a valorar se compone de dos tipos de superficies por un lado donde van a ir instaladas las placas solares en la cubierta del edificio y por otro en el interior del edificio donde se instalara principalmente los inversores.
La superficie de cubierta ocupada va a ser de 50.000 metros cuadrados y la superficie interior la podemos estimar en unos 100 metros.
Esto nos llevara a hacer dos tipos de valoraciones por ser dos tipologías de inmuebles.
El XXX esta ubicado en la localidad dexxxx localidad de unos 100.000 habitantes.
- VALORACIÓN.
Para valorar las dos tipologías de superficies lo haremos de dos maneras, la superficie por lo que se paga en otras zonas donde se están instalando huertas solares porque al fin y al cabo es una huerta solar aunque este en una cubierta, y la zona de interior seria el alquiler de un local de similar superficie en la zona de Barakaldo.Esta ultima valoración lo haremos por el método de comparación.
VALORACION DEL ALQUILER DE LA CUBIERTA.
Lo que se esta pagando de alquiler a 30 años en terrenos de Castilla y Leon con un condicionante que sean terrenos cercanos a líneas eléctricas es de 1500 euros por hectárea, siendo cada dia esta renta mayor se ha pasado de pagar 900 euros en 2018 a 1500 euros en 2024.Es obligado informar que la mayoría de esas tierras pierden la P.A.C. que es unos 200 euros por hectárea y año.Por lo que lo que están pagando es de 1300 euros hectárea
Si es verdad que se paga en Castilla y Leon donde el rendimiento de unas placas es mas que el doble que en la zona del BEC, pero tambien es verdad que cada año sube lo que ofertan las empresas por los terrenos, de hecho se espera que para este año se pague 1600 euros hectárea. Siendo este dato asi vamos a establecer una renta anual de 1500 euros hectárea, que luego la ajustaremos.
5 hectáreas x 1500 euros / año =7.500 euros.
MÉTODO DE COMPARACION.
El método consiste en calcular el valor de un bien teniendo en cuenta los inmuebles que están a la venta de similares características.
Para valora un local de 100 metros en la zona tomaremos testigos.
| testigos | Metros cuadrados | Precio euros | Precio por metro cuadrado mes |
| 1 | 3212 | 11242 | 3,5 |
| 2 | 400 | 2000 | 5. |
| 3 | 2200 | 1200 | 5,4 |
| 4 | 430 | 1000 | 2,3 |
| Media | 4 €/m2 |
Este valor es el valor del anuncio que se debe de corregir a la baja un 20% unido a esto los locales apenas tienen demanda, por lo que el valor real mensual seria de 3,3 euros metro cuadrado
Local de 100 metros x 3,3 euros metro x 12 meses =3.960 euros año.
6.AJUSTES DE VALORES.
El método de comparación nos da unos valores que se puede negociar de hecho dentro del BEC hay un gimnasio que seguramente este alquilado seria un dato interesante saber el importe de ese alquiler. Con respecto a la superficie de la cubierta la hemos calculado con datos de Castilla y Leon donde la irradiación solar es bastante superior pero si es verdad que cada dia están mas empresas fotovoltaicas buscando terrenos para sus instalaciones siendo mayor la renta que se paga.Teniendo en cuenta que la irradiación solar en la zona del BEC es mucho menor que en Castilla de hecho cuenta con menos de la mitad de las horas de sol que Castilla ajustaremos el valor a la mitad de lo que se paga en Castilla.
Resumen
Alquiler anual de la cubierta 3.750 euros año.
Alquiler anual del interior 3.960 euros año.
Total 7.710 euros año
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